下半年亮點樓盤爭先看 豪水電維修網宅真偽如許辨！｜咚咖房學院 直播幹貨

2016上半年已過，深圳樓市上半年的成就單也揭曉：

量跌瞭，價漲瞭！新房均價51006元/平！

下半年哪些新房要進市？重要散佈在哪些？

哪個區域新房的供給量會更年夜？哪些樓盤更值得關註？

【掌管人】：列位網友年夜傢好！接待年夜傢餐與加入我們第25期咚咖房學院。本期咚咖房學院是咚咚找房團隊組織舉行的，咚咚找房是深圳房地產信息網旗下開闢的一款APP找房軟件，咚咖房學院每期會約請各範疇年夜咖與年夜傢分送朋友置業講座。此刻我們先容一下本期的嘉賓咚咚專傢牛浩思，請給年夜傢打個召喚！

【牛浩思】：年夜傢下戰書好！

【掌管人】：我想懂得一下現場的網友對我們牛浩思是有幾多懂得的，有設法的可以舉手表示一下。這位網友給年夜傢分送朋友一下？

【網友】：牛浩思是咚咚找房關註新盤的專門研究團隊，有微信，我曾經關註好久瞭，新盤的信息是比擬一手和正確的，要害的是客不雅中立的。

【掌管人】： 感謝這位網友。我再彌補先容一下牛浩思，他是我們咚咚找房的團隊，不是小我，能夠良多人關於我們牛浩思有一些曲解。牛浩思持久專註於研討深圳樓市，善於區域解讀剖析新房評測、數據剖析和我們實地勘探，懂得市場行情以及對新房和二手房有深入的看法，是深圳路況電臺駐在深圳快活傢居的欄目常駐嘉賓，是我們咚咖房學院的主講嘉賓之一。持久也會在我們咚咚找房以及傢在深圳論壇頒發一些置業文章。

咚咖房學院第25期正式開端！有請明天的主講嘉賓牛浩思為年夜傢分送朋友“2016年新房市場剖析及豪宅的類型劃分”。掌聲接待！

【牛浩思】：很是興奮在這裡和年夜傢一路做一個下半年新房市場的分送朋友。

明天我們的分送朋友重要分紅兩個部門，*部門是回想一下上半年的新房市場，還有對下半年新房的供給構造和亮點樓盤給年夜傢做一個分送朋友。

由於此刻初步統計，能夠下半年到春節前，會有95個樓盤的進市加推。在這種情形下，我給年夜傢梳理一下，把本年全部下半年值得關註的樓盤或許它的格式給年夜傢做一個簡略先容。給年夜傢構成一個比擬全體性的深圳新房市場的輿圖，然後年夜傢有目標性地往選擇合適本身的樓盤停止置業。

第二個部門是豪宅類型的劃分的基本常識分送朋友。為什麼要分送朋友豪宅呢？我也想瞭好久跟年夜傢分送朋友一些什麼工具。此刻全部深圳市的室第格式，由於上半年的價錢包含從往年開端價錢就漲幅很是年夜，每個樓盤都傳播鼓吹本身是豪宅，可是在這個趨向之下若何分辨一個真偽豪宅就變得很是主要。特殊像此刻好比後海、寶中等等這些區域，不論是如何的樓盤都打著豪宅的旗幟。重要就是想跟年夜傢從地輿屬性下去區分、界說什麼是真的豪宅，防止用豪宅的價錢買到一個通俗室第。

上面我們開端*部門。回想一下2016年上半年的市場。

我做瞭一張圖，也很是簡略，這張圖實在就是從2015年1月到2016年6月全部深圳市新房供給的成友誼況。

好比這一塊，一年半的時光房價走勢呈梯形的走勢，可是價錢一路走高，好比往年“3.30”政策成交量年夜漲，4月份供給量年夜漲，這是成交的均價線，實在是比擬安穩的，有必定的量價關系，它的量決議瞭價，所以在往年3、4月份的時辰年夜傢可以看到實在全部成交均價趨於比擬安穩的狀況。到4月份成交量大批進步的時辰，全部供給量關於開闢商來說也嗅到賺大錢的機遇，所以它的供貨量也上往，量在價前，價錢隨後也隨著上走，它會滯後能夠1-2個月的時光，這是全部往年上半年的情形。

到本年上半年和往年上半年比有個什麼特色呢，我感到它實在有一個很是年夜的分歧，成交量怎樣樣都無所謂，最主要一個分歧的處所是價錢慣性地往上走，可是成交量是慢慢鄙人降的，不論是供給仍是成交，跟全部2015年來說全體走勢是反過去的。

這個時辰有個什麼題目呢？歸正我說的是本身的不雅點，我不是經濟學傢，有些工具不克不及像一些先輩們講房價是走高、漲百分之幾多，能夠我講不瞭那些工具，就講一些其實的工具。價錢仍然往上走，當然有本年上半年豪宅市場的影響，由於本年上半年全體的推貨量我們發明它的剛需室第是比擬少的，重要大安區 水電行是豪宅把全部價錢托起來瞭，好比說華裔城的天鵝堡1號，還有半島城邦，這些年夜面積樓盤的進市把全市均價往上襯托起來。

下半年樓價會不會跌？

【牛浩思】：可是不成防止的是，量是在不竭往下跌，我不敢包管說將來的價錢究竟能漲幾多，可是我感到實在實際下去說下半年的走勢不克不及說是跌，可是應當不會像往年那樣成為一個直線下跌，下半年能夠更多是平峰期的走勢，這是我小我的判定，就是價錢能夠會漲一點，可是它的成交和市場活潑度應當是沒有往年同期的火的水平。

為什麼呢？我本身有一個設法，良多人常常會問樓價會不會跌？實在從我小我角度來說它是不會跌的。為什麼呢？不是對我市場很看好，而是實在我們都了解像我們的貨泉寬松政策是一向連續的，無論從CPI仍是銀行的角姨沖洗。時間太長，李佳明的母親的印象是模糊的，只記得她從不打罵自己，從度，我們的通貨收縮是一向在下跌的。

從數值上看，好比說5月份深圳CPI2.5，假如我沒記錯的松山區 水電話，和銀行差瞭2個點的差價。好比我此刻的屋子是2.3萬，漲到2.5萬、2.8萬，現實上它真正的購置力沒有下跌，隻是數字下跌，並且我感到將來房價失落也不是數字上的失落，好比5萬失落到3萬，能夠是房價不怎樣漲，而其他物價漲，把我們屋子的價幅給蒸發失落，所以才構成房價跌的緣由。但詳細怎樣樣我們仍是交給專門研究人士剖析，這隻是我本身的不雅點。所以他出納妹妹顯然秋方的信用卡號碼給震住了，這麼多的信用卡，應該有一個就可以了人問我房價會不會跌，我說不跌並不代表價值不跌，而是它在數值上是不會跌的。

所以我感到下半年像這種走勢的情形下，一旦沒有豪宅供給，我們下半年的全部深圳市的均價線到這裡確定會有下跌或許會拉平著走，不會一路這麼顯明地往上爬，能夠會呈現像往年*季度走平峰期的狀況。

上面是我們成交量的數據，不論是供給量仍是成交量，特殊是成交量同比降落瞭大要25%擺佈。供給量也是削減的。可是有一點我感到是比擬好的，固然量價在漲，可是我們的供求比仍是比擬正常，仍是處在比擬安康的狀況，基礎上成交把上半年的供給基礎上都接收失落瞭，所以這就是全部上半年的市場回想和下半年我對市場的判定的基礎情形。在講樓盤之前把全部深圳市的格式情形先分送朋友一下。

上半年市場最顯明的特征：避險

【牛浩思】：下面是量價剖析，上面是全部上半年樓市項目上的格式情形。由於上半年我們可以看到深圳各區的供給情形，方才講的是全市，我們細化到區域來說。十個區裡邊我感到有一個是比擬值得關註的，就是南山。

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按今年的比例來看，應當是寶安、龍華是*的年夜頭，南山和福田、羅湖基礎上是持平的，這是按今年的情形來看。可是本年我們會看到南山作為一個全體趨勢於豪宅化的區域，它的成交量居然跟寶安、龍華基礎上持平，那麼這點我感到就很是值得關註，至多在上半年供求均衡的情形下，南山回回中間的趨向很是顯明，也就是說為什麼此刻豪宅賣得好，我感到有一個很是主要的緣由就是實在此刻進進樓市，其他的媒體或許其他的專傢也講過這個題目，就是樓市能夠會存在必定風險，此刻能夠不像前兩年那麼好的機會，所以關於在後面賺到錢的人，或許此刻還想進樓市的人，他們心思上能夠不是追漲，年夜大都情形下能夠是收益抗跌性和收益的穩固性，而紛歧定像晚期追龍華翻幾倍，他們能夠更多關註於抗跌性。

所以本年上半年也是呈現瞭一個狀態，南山的成交量急劇下跌，這也從市場層面反應出瞭這個題目。這是全部上半年市場最顯明的特征：避險。

從供給占比來看，龍崗的供給占比是最年夜的，其次是寶安、龍華。等下我會給年夜傢講一下下半年的寶安、龍華的樓盤構造和它的屬性是怎樣樣。還有一個我們在南山回回中間顯明的情形下，龍崗的往化略顯疲態，就是龍崗的往化跟往年比擬沒有那麼高的*值。可是有一點，今朝的價錢全市來說都仍是比擬堅硬的，特殊在新房這一塊，由於我小我感到本年上半年全體的供給量不是太年夜，就像此刻年夜傢往買屋子也感到沒啥可選，要麼就是改良。拿龍崗來說此刻出的幾個年夜的貨量比擬多金地龍城中心、萬科廣場能夠貨量多一點，其他的就沒有什麼可選的。所以龍崗那麼年夜供給量的處所，按今年來說一條線數曩昔都是七八個項目。

這個是上半年全體的進市項目排表，我簡略列瞭一下，我們從均價上看，一百萬應當是深圳一個居傢型三房的起步價。從它的全部結構構造來看，白色的是剛需的、藍色的是公寓、黃色是豪宅（圖）。

我們可以看到實在全部上半年全體全市樓盤進市供給的格式一個是橫崗成為一個熱門，還有一個中正區 水電行是龍坂，別的一個熱門就是南山的豪宅市場。包含深圳羅湖、寶安沒有什麼可選，都是零碎。還有就是光亮和松崗特殊是松崗這一帶，因為11台北市 水電行號線的守舊它也成為熱門，這周要推的一個室第大要要賣到4萬塊的價錢。在這種價錢上，由於它那站在松崗站，再下一站就是最初一個地鐵站瞭。並且我還坐地鐵試瞭一下，從松和瑞園坐到碧海，往返花瞭我一個半*。

我小我感到實在這個時光還不是特殊快，歸正比我想象的半個*到福田仍是有必定的間隔，至多我到碧海的時辰花瞭大要40*，然後從等車到走路也40多*，假如從碧海開到我們樓下這一塊也要十幾*，也就是說從這個地鐵到福田這塊仍是要接近1個*，加上堵車的時光。可是有一個顯明的對照，我往的時辰開車走高速往，一向開到項目上能夠也隻用瞭40*。所以說地鐵的11號線，假如住在這裡到郊區下班的旅程，我感到有所進步，可是還沒有到達我的心思預期，沒有想象的那麼快。可是價錢很貴，4萬塊的價錢是什麼局勢呢？

給年夜傢舉個例子，上個月我一個伴侶在皇崗的海濱廣場買瞭一套屋子，就在出色世紀中間420萬成信義區 水電交的，松崗賣到4萬塊，我感到全體仍是有必定的不斷定性的。即是說在這種中正區 水電全體的價錢系統，今朝我感到是有一點凌亂的，將來我感到它能夠在本年下半年或許來歲的時辰經由過程價錢假如不再疾速下跌的情形下，價錢會從頭做一個調劑，讓它跌我感到能夠性不年夜，而是福田、南山這些老物業補漲，有能夠會有很強的補漲性，不說補漲到5、6萬，4.2萬漲到4.8-5萬的補漲才能應當是有的。

由於當人們漸漸從凌亂價錢系統中理出思緒的時辰，假如松崗這裡賣4萬多的話，南山的南光城市花圃假如戶型年夜的也就5.2萬的價錢，實在我感到關表裡是有一個顯明的倒掛景象，假如年夜傢選擇置業的話，我感到實在看一下這種關內的紛歧定是*的樓盤，應當有不少的機遇點可以往尋覓。紛歧定真的要追11號線、4號線這種處所。

深圳將來的分化 應當是往西部轉移

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【牛浩思】：還有就是橫崗也是一個很特殊的處所，它賣到4.2萬，錦薈Park略微廉價一點，你會發明龍中的價錢也跟它的價錢差未幾。那年夜傢究竟怎樣選擇呢？我感到還有待思慮。

包含龍中像金地龍城中心和萬科廣場異樣是公寓類型的產物，就隔著一條馬路，可是龍城金地中心就賣3.5萬擺佈，萬科廣場報價4.2-4.8萬之間，相差瞭大要八千塊的單價。

所以此刻全部價錢系統是 比擬凌亂的。所以也反應出來一個題目就是為什麼良多人終極跑往選擇高級的物業或許焦點區的物業，好比南山的物業，這也是此中的一個緣由之一。當你不了解怎樣選的時辰，我手上有閑錢的時辰就 買個最平安的。這應當是年夜大都人的設法之一。

這是我們下半年新房市場。下半年頭步打算有92-95個樓盤的進市，實在重要下半年集中在龍崗，還有寶安、龍華。

龍華這塊重要存在信義區 水電行加推的情形。為什麼說龍華此刻有個題目——價錢很是高，不論是從供給量仍是怎樣樣，實在成交量和南山基礎上是持平的，回想一下我們方才下面說的每個區域的成交，上半年龍華的供給和成交和南山實在是差未幾的，下半年的供給量兩個不說體量，由於原來我 是想把體量給盤出來的，可是上個禮拜其實太忙瞭，給開闢商也做瞭幾個計劃就沒有時光往清點它的總的供給量是幾多，可是從項目標多少數字下去看，從可選擇性來看，龍華和南山是差未幾的，在這種情 況下假如是我，假如我資金富餘的話我能夠會選擇南山。

從構造下去講，剛需項目、豪宅項目和改良型項目我大要分瞭類，在這種情形下，從剛需項目來看，龍崗是遠遠高於全市的均勻項目，到達24個項目。我簡略說一下我對東進計謀的見解。實在你會發明這也是門路型的，寶安、龍華和鹽田、羅湖實在是浮現慢慢降落的情形（圖）。

應當是龍華和寶安以前加起來，龍華沒有分出來的時辰實在跟龍崗是差未幾的，也是22個樓盤，可是此刻分瞭今後，寶安很顯明趨勢於剛需型項目下降良多。

東進計謀也有一個題目，不論怎樣講東進、14號線，從經濟成長角度來說，新會展中間要招拍掛瞭，要正式出讓地盤，占地100萬擺佈平米，從地鐵線來說，11號線、6號線都是往北部或許西部扶植，而台灣東邊僅僅隻有一條14號線，在這種情形下我感到將來的分化怎樣樣，我的判定全部深圳的西部，由於經濟中間確切往何處移，昔時的福田中間區也是靠以前老的會展中間帶動的，據我所知松山區 水電福田中間區扶植的時辰此刻的噴鼻格裡拉、麗思卡爾頓、嘉裡扶植廣場地盤早都中正區 水電出讓瞭，一向拖著沒有開工，平易近資一向沒有投進大批資金扶植福田中間區，之後一向到當局決議2000年福田此刻的會展中間樹立的時辰，那些飯店、貿易和嘉裡扶植廣場這些才有本質性的開工，這個數據年夜傢實在可以在深圳的官方計劃上看到。

實在會展的帶動對一個區域中間的成長確切是比擬年夜驅動力。包含以前來說當局陳述外面說到此刻的福田會展中間是全部福田中間區成長的引擎，假如沒有這個會展中間，福田中間區的成長能夠還要滯後幾年。

經濟往西走 將來寶安福田會傾向改良需求

【牛浩思】：在這種情形下，經濟往西走，包含前海、寶中這塊是無庸置疑的，經濟往西走，將來寶安這塊傾向於改大安區 水電良型的需求，而不會像台灣東邊特殊龍崗這塊重要是剛需項目。

這會發生一個什麼題目呢？我小我感到實在當兩類分化的時辰，好比說一撥人漸漸地往寶安這邊分化，另一撥人往龍崗何處分化，實在階級就發生瞭，在房地產沒有火的前兩年，實在年夜傢可以想象，佈吉、龍華和西鄉實在在年夜傢心外面的位置是差未幾的，感到都是剛需選擇的地位，就像最早的時辰萬科四時花城引領白領出關置業，昔時還有另一個是湛藍海岸是統一期進市的，那時價錢也差未幾，也都是對準瞭福田中間區的白領置業，可是顛末這麼多年的成長今後，你會看到萬科四時花城那撥業主假如生涯沒有產生太年夜變更的情形下，和此刻的湛藍海岸的業主，假如他們個人工作支出沒有太年夜變更的情形下，他們的*值確定是湛藍海岸多瞭良多，並且生涯方法和階級都有點紛歧樣瞭。

所以我感到選擇區域不只僅是選擇瞭房價和棲身地位，能夠跟我們將來的生涯方法和將來的階級在某種水平上也有必定的關系。

第二個是各區豪宅項目，這確定是關內瞭，等下再睜開說詳細是哪幾個。

第三個是中山區 水電行各區改良型項目。*是福田的改良型項目，依照道理來說它應當是豪宅最多的處所，可是此刻它卻反過去釀成改良型項目居多的處所，它能夠*豪宅的進市反而這幾年確切有點比不外 南山。寶安的改良型項目也在逐步增多。

此刻像寶能第宅、紅樹1號這種項目實在都是改良型產物。你會發明實際上福田應當是這麼中間的地位應當呈現高端產物，可是往往此刻是改良產物多過於高端產物的趨向。面前為什麼會構成的緣由我小我的懂得實在它遭到城市成長的障礙，福田自己也碰到瞭一點瓶頸。

像接近福田中間區這塊或許接近濱河年夜道以北這一帶還絕對好一點，偏南一帶有點像老寶安的新安，實在它的棲身氣氛什麼都很是完美、很是好，可是它沒有什麼賣點，舊改難度也很是年夜，包含途徑路況、生涯配套等等，這些它沒能改良，好比以前我們的花費習氣往哪裡花費，但此刻我們更盼望是住鄙人面有一個小mall，就是鄰裡型購物中間，好比龍華的綠景噴鼻頌樓下的這種，或許像九方廣場那種mall，它是區域型的不會太年夜，可是外面的購物周遭的狀況包含社交，它有片子院、吃飯和接待伴侶、親子教導等等這一類的，我們更盼望是棲身在這種項目外面。

可是因為福田能夠老舊的關系漸漸跟不上財富增加速率這撥人的需求，由於深圳的財富增加速率我感到是比擬快的，三十年的時光，假如回放三十年，能夠有些2000年出來大安區 水電行的，年夜傢掙到錢的話，生涯、價值不雅都完整紛歧樣瞭，我們的需求是一日千里的。所以這是為什麼我感到福田的改良型的項目會變多，它的豪宅型的項目卻沒有完整迸發出來的緣由之一。

包含天園這個產物確切地位很好，可是年夜傢對它沒有什麼等待，由於沒有什麼很是好的景不雅資本等等，由於它的產物在design上沒有到達很是高的design感。在這種情形下賣低價，能夠它不合適我們的 財富階級的需求。實在還有一個很好玩的景象就是我們馬路對面的東海國際公寓，我感到它也是一個很有興趣思的項目。等一下再講。

地鐵物業會成為置業主流嗎？

【牛浩思】：這是物業類型的對照：剛需、改良，改良重要是福田、南山居多。南山的豪宅也遠遠比其他區域多，南山的剛需重要松山區 水電集中在赤灣、南油、南頭那塊。年夜鵬這塊的豪宅屬於加入我的最愛品，比來一兩年是變不瞭現的，是加入我的最愛品品級，沒有變現才能的。

再就是光亮，年夜傢也可以側重看一下，實在這又睜開說一下光亮的題目，他拍瞭一個總價地140億的，對我來說這是比擬惋惜的，我小我感到這是對光亮的利空。

為什麼呢？由於它是一個很年夜的城市綜合體，從地塊目標下去看它應當是全部光亮真正的*個綜合體項目，它包括瞭飯店、公寓、寫字樓、室第、中心草坪綠地等等，今朝光亮最缺少的是人，由於今朝光亮沒有人、沒有項目，一片空位，處處都是空位，假如有必定經歷的好比招商，那時我認為會是招商或許華潤往競拍，由於招商運營海上世界，華潤運營瞭全部後海總部基地的扶植，還有它本來的貿易的運營在中國也是桂林一枝，假如放下往給國企，不計本錢的運營，應當會對全部光亮的拉動會長短常好的一個利好。

可是龍光，龍光的產物都是做快銷品的，沒有說要打造精品。像此刻龍光玖龍璽固然貿易確切很年夜，所有的都賣失落瞭，能夠本身持有一點點，對剛需來說我感到他偷面積偷得特殊多，確切挺實惠的，可是你說它有品德感嗎？松山區 水電行我感到沒有什麼品德感，就是贈予面積多、能夠將來還有學區，可是這個學區是之後才加出來的。

所以那時我感到給龍光拿瞭這塊地今後，也許就做成快銷品瞭，這個項目會賣得很好，一下就賣完瞭，對光亮能帶來什麼呢？能夠就沒有預期的那麼好。

還有地鐵物業，清點瞭一下，非地鐵物業占59%，地鐵物業占41%。41%代表什麼呢？倒不是說我們的地鐵物業成為主流，隻是我們地鐵開工得太多瞭，炒作概念，你拿我們三十年的計劃圖基礎上全市都有地鐵。哪裡沒有地鐵呢？處處都是地鐵。所以基礎上除瞭年夜鵬的豪宅物業地鐵以外，基礎上剛需都有地鐵，到時辰估量全市二手樓都是地鐵物業，像噴鼻港一樣基礎上焦點區都有地鐵。地鐵物業很值錢嗎？這就要打個問號瞭。

所以地鐵熱度短時代內是主流，也是剛需置業近幾年的必須具備要素，不說它能帶來多年夜增值，究竟他大安區 水電行人要有我也要有，不克不及說他人有我沒有那就虧瞭，特殊關於剛需來說。我要跟人傢站在統一個起跑線上，所以我感到選擇地鐵應當是這幾年買剛需物業必定要有的。否則將來全市能夠8、90%的項目都有地鐵，你的沒有，這個就費事年夜瞭。

還有一個是地鐵快線優於通俗地鐵線，假如是14號線那種運轉速率快一點的地鐵比通俗地鐵關於今朝來說它的價值會絕對高一點，由於像寶安，它為什麼松崗都賣到4萬，這麼遠的間隔，並且樓盤真的很通俗、很屌絲的。可是我們往看瞭它是靠高速路、靠低體的，而他阿誰社區園林包含底下的MALL都很好，我們懂得瞭一下它實在分紅瞭兩個。它分紅兩撥人在買，一個是重要當地人在買，它的周邊不論是物業仍是社區周遭的狀況、仍是周邊的黌舍都長短常好的，全部棲身氣氛很是好年輕人一臉sl ap，但是一個很好的職業道德或讓她不要緊張。，可是基礎上是賣給當地人，然後價錢反而比松和瑞園要廉價。然先人傢也說我就是就是賣給關內的剛需置業者，屌絲買不起，由於假如沒有這條地鐵的時辰能夠剛需物業隻能買到西鄉或許福永，再遠就不可瞭。

可是11號線的延長，就像修路瞭它把它的購置群體擴展瞭，原來不會往買那邊的人此刻會往買，好比科技園的人以前最多隻選擇西鄉或許領航城那邊，此刻何處價錢漲瞭買不起瞭，可是我在龍華也買不起，佈吉離南山科技園又太遠瞭，此刻無非就是把這撥購置力縮小，延長到那邊，就像我們以前說西部年夜開闢，無非就是經由過程開闢邊疆把我們的產物往何處推銷，一樣的，此刻開闢瞭松崗，把關內的人往何處推銷，擴展瞭房地產市場。

將來關邊疆鐵物業增值速率會下降

【牛浩思】：關邊疆鐵物業的增值速率下降，將來關內的物業它的地鐵物業的增值速率應當是慢慢下降的，就是適才我說的，處處都是地鐵。這個時辰假如你選擇關內的物業把地鐵作為主要的考量原因 在內的話，這幾年能夠有點競爭力，將來五、六年甚至十年競爭力在哪裡呢，處處都是地鐵，明天是賣點將來能夠就不是賣點瞭。在持久來看地鐵物業的價值會下降。

可是這邊：坪山從無到有，它的價值就高。從有到好，這隻是如虎添翼，濟困扶危是救命的，從有到好這是無關緊要的，並且年夜傢出行有良多種路況東西，甚至都不消朝九晚五瞭，那對這遙遠的來說地 鐵確切是一個很主要的考量，可是在中間區的物業能夠我感到地鐵是那麼主要嗎？紛歧定。像2號線從蛇口後海到噴鼻蜜湖這一塊，那條線歷來都不擠，就羅湖這邊擠一點，其他的站都沒有人坐。

這是下半年的亮點樓盤，從剛需進手，我們打瞭幾個出來給年夜傢，這邊是賣點（圖）。

玫瑰四時二期，地鐵就不說瞭，重要是它有大戶型，40多平米的大戶型，此刻應當是開體驗中間瞭，年夜傢可以往看 一看，由於它的修建東西的品質確切不高，我也買瞭，可是就像昔時的信義還不是有海沙嗎？但仍然擋不瞭，裡面在抗議，外面在賣，對他們的發賣也沒有什麼影響。重要仍是有大戶型由於總價確切很低，40 多平方也就200萬以內，首付都不消一百萬，幾十萬，就是一個廉價，由於大戶型。

還有就是壹城中間，我感到龍華有一個處所特殊是接近坂田那一塊漲起來我感到很主要的是壹城中間，假如壹城中間把 途徑都買通瞭，固然它離地鐵有間隔，可是它究竟是個標桿，它的周邊假如沒有做好的話應當成也壹城中間敗也壹城中間，就像早年的四時春城。

不雅瀾匯，不雅瀾最值得買的*的一個樓盤，*綜合體加地松山區 水電行鐵。還有華盛西薈城就是地鐵。豪方天際我感到應當是在關內新房外面算是首付*的，150萬買個三房，你就隻能買豪方天際瞭，73-76平米 的三房，重要買的是學區和前海的成長，固然它是三面環路和星河亂世一樣，可是學區這塊是南山試驗黌舍，原來是7月1日之前隻斷定瞭小學，之後7月1日之後把中學也加出來瞭。可是試驗中小學能不 能成為學區仍是要時光考量的。可是我感到單從總價和首付來說，150萬買南山三房也可以瞭，還帶brand學區。關於上車的人我感到仍是可以的。

富家雲峰就是10號線。英郡韶華時間裡重要是剛需低總價，上車盤，上車可以斟酌用這兩個樓盤，有地鐵，都是總價絕對較低，並且間隔不是那麼遠，便利下班的。

我感到像上車的這些置業者，我一向感到紛歧定追漲，歸正要以先上車為主，上瞭車最主要是改良本身的生涯東西的品質和包管本身的任務方便水平。由於在晚期，除非你是曾經有很年夜一筆移，妹妹也被用來呆在家裡玩一個人，有時李佳明高興，或父親是自由的陪她玩資金往炒房，你是通俗下班的人那你晚期的財富積聚仍是來自於任務為主，而不是炒房。

所以我感到應當選擇一個不錯的盤上車，不要讓資金升值，由於我有一個伴侶也是一個很典範的案例，在2013年的時辰那時辰蛇口的項目2.3萬，那時他手上有30萬的首付可以買阿誰樓盤，固然阿誰處所偏瞭一點，但也是蛇口。之後就挑，有樂音什麼的就沒買，之後到2014年的時辰買不起蛇口瞭，曾經漲上往瞭，就隻能買西麗有一個樓盤，一房一廳可以買得起，之後 不舍得，仍是30萬首付，又過瞭之後9.30之後又買不起瞭，之後就隻能買光亮瞭，假如再不出手的話就過瞭時代瞭。固然一向是30萬，可是你的購置力在不竭降落，你要把這30萬保住，不要讓它不值錢，你得找一個工具承接住，不要讓它升值瞭，30萬原來可以住蛇口的，之後往到光亮。所以起首是把它承接住。

 西部傾向改良型產物 台灣東邊承接剛需

【牛浩思】：第二是經由過程你經商或許任務，要便於本身的任務，然後再可以置換，當你的財政比擬不受拘束瞭可以往投資。可是關於那種剛上車的人來說選個處所把車坐瞭，否則就趕不上車瞭。此刻像中糧雲景和宏發天匯城都是在松崗，就是6號線和低總價。3.2萬的單價（圖）。台北 水電 維修

改良型的，金亨利倒不是說它的樓盤多好，無非就是買學區。還有山語海，低密度、蛇口成長。信義金禦半山也是佈吉*的，可是我不太推舉這個。山語海這個樓盤，開闢商給我們流露的，為什麼遲遲沒有收盤，在往年的這個時辰就一向嚷嚷著預備收盤，但此刻都沒收盤，重要是山體加固驗收欠亨過，它建在山坡那邊，所以一向沒有收盤。台北市 水電行第二個它是今朝來說低密度有73平方米的兩房李佳明禮貌的問候，讓通常意味著破壞阿姨突然的脚步，把上帝的同時，再對兩，占山看海，由於它是南山團體中正區 水電的國企，之後他們比來閉會就沒怎樣加價，一向依照往年的5.5萬報價。

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豪宅亮點樓盤。

悅府這個樓盤實在挺有興趣思的，為什麼呢？實在年夜傢會發明悅府從它的社區園林打造和產物的design上並沒有什麼亮點，我們隻是說到達均勻程度瞭或許有的戶型均勻程度都達不到，可是它的地段價值確切*的，由於你會發明全部後海總部基地*一個室第用地就隻有悅府，它是首付3成的，其他的深圳灣1號都是首付5成，由於是公寓，隻有這個是室第。那時他的戰略就是經由過程運營後海總部基地，把一切的寫字樓地盤出讓瞭今後，最初進夥今後再發布悅府讓華潤取得*的收益，他的樓面價才八千塊，此刻賣十幾萬一平，這是一個暴利產物，有點像是華潤經由過程運營全部後海包含體育中間等等，然後當局給他的福利，作為報答他運營後海。

還有一個比擬值得看的就是萬科的噴鼻蜜湖瑧山府，應當是安托山瑧山府，應中正區 水電行當是萬科回回今後*的項目，據我懂得，不論他們扯得怎樣樣，全部安托山玲妃趕緊擦乾眼淚，但仍發紅，眼睛周圍，睫毛膏還是濕的，用鼻子呼吸還是有些障礙的西面一切的地盤所有的都給瞭地鐵旗下的一傢公司，萬科百分之百曾經收買它瞭，那些地盤曾經所有的斷定是萬科的瞭，全部安托山就是萬科回回福田的年夜本營，*的是東面的瑧山府，總價估計起售價是兩萬萬。

這個工具能夠賣的不是那麼好賣，由於那時萬科壓力很年夜，他們要尋求的是發賣速率，戶型230平米總價兩萬萬，有能夠會參照寶能第宅，假如做160平方米的改良型的戶型應當還可以，但做到230平米太年夜瞭，甚至比瑧灣匯的還年夜，它隻有70平米，他對標的是悅府，他們兩個是競品，萬科那時design是跟悅府停止對標，在紅樹灣總部基地那邊，也是*的一個項目，在中信紅樹灣那邊。地段地位*很好，這個產物應當是不愁賣的，不論它的LOFT公寓和室第產物應當是不愁賣的。可是這個項目有個很年夜的賣點它是70平米，它能做一個復式電梯進戶的兩房，一個尺度的兩房似乎可以改三房，並且占據瞭一線的紅樹灣，但它將來確定被擋，它後面會建寫字樓會把海的景觀蓋住。

以上就是本年下半年進市的一些樓盤總結，大要就是西部像寶安這塊重要傾向於改良型的產物，台灣東邊重要是承接剛需型的置業者。像南山基礎上曾經周全豪宅化，甚至超出瞭福田，福田將來能夠更多是改良型的置業者或許當地的老深圳，他們的改良能夠會重要選擇在福田這塊。我感到當局將來的錢往哪裡，有的人說往龍崗，不論真的仍是假的，我以為價錢是隨著經濟走的，假如經濟重心在西部，那麼價值的工具應當實際上在西部，固然當局不論是往東仍是往北，市場經濟嘛，一個處所有很是繁華的經濟，那至多意味著基建是很好的、配套是很好的，在這種情形下，西部能夠會改良。

可是此刻再往買西部能夠關於剛需來說壓力是比擬年夜的，像松崗都4萬瞭，壓力比擬年夜。假如真的買不起的話，特殊是初次置業者你要往龍崗買，像此刻橫崗賣到4萬多、龍中賣到4萬多，能夠屋子老一點往福田中間區，皇崗、保稅區、益田何處可以找個二手房先上車，上車今後由於周邊確切比擬方便任務，來福田中間區比擬近一點，在這種情形下先包管本身的工作做好，再漸漸往拓展下一個步驟炒房或許其他的。

豪宅的焦點，*是奢靡；第二是*。

【掌管人】：回回講座，我們請出牛浩思團隊給年夜傢持續分送朋友。

【牛浩思】：方才我們的獎品是是之前給年夜傢簽到打卡的地鐵圖，這個地鐵圖是我們之前經由過程一些道路獲取瞭2030年的地鐵計劃，這些站點能夠有些變更，但基礎上就在它四周，隻是把站點落實到全部深圳的輿圖上。房信網也是深圳市的官方輿圖出書單元之一，我們把它的將來的計劃包含預判也標出來瞭，給年夜傢供給參考。

上面我們來停止第二部門就是豪宅的基本常識的講授。重要目標是像西面和南面裁減化趨向的情形下，給年夜傢看一下豪宅的重要組成。

豪宅的焦點，焦點是什麼呢？

*是奢靡；第二是*。

*是基本，奢靡是要靠打造的。*性實在是分地塊屬性的，奢靡性是需求打造的。奢靡代表瞭生涯方法和一種精力文明。奢靡品，實在就是一種超越人們保存成長需求范圍的，具有奇特、*、可貴等特色的商品，也就是說它不是必須品，它能夠是其他的一些工具，紛歧定是我們生涯必須的。就像我們看奢靡品，有的好用也紛歧定，確切很都雅。所以買豪宅和買奢靡品的理念有必定的配合之處的，就是紛歧定適用，但它必定是逼格很高。就像你看我們市道上所打造出來的豪宅，有個趨向就是套內戶型面積越來越年夜，好比前些年南山的室第，好比1618，好比泰初城這塊，它重要是以年夜取勝，以前我們買室第都是年夜，年夜就是奢靡、就是豪宅，最後的尋求年夜、房間多，買六房的，就感到是土豪。可是以前仍是逗留在適用的層面上。

可是此刻寶安中間區的九十平米一個房，之後深業上城也是九十多平米一個房。到之後漸漸這品種型就多瞭，它能夠面積年夜，兩百多平米隻有三個房等等，套內面積越年夜但它的效能空間紛歧定變年夜，要麼就是闊景，11米的陽臺，包含華裔城良多這種屋子都是陽臺很年夜，南北通透，包含百仕達用玻璃幕墻，講求采光、講求視野、講求生涯方法，並不是尋求住幾多口人，它就最基礎不適用。還有我們對面的東海公寓，我的辦公室就面著這個窗口，我發明一個很好玩的景象，每到6、7月份，常常午時一個跑車在那邊跑，並不是說住的窮人多，他僅僅隻有7、8月份才有，日常平凡不會有跑車跑來跑往，日常平凡都是商務車，為什麼？小孩放假，這不是他的*居所，小孩放假回來玩一玩。

所以說豪宅必定不是*居所，你能夠會感到它這270多平米復式，隻能做三個房，並且房間很小，你感到一點都不適用。像這種產物，7、8小孩放假瞭才來這裡玩，或許我是個土豪的小孩我同窗都住在這裡，也即是是一個誕辰禮品相似這種工具，所以它必定是奢靡的、*的，這兩個是它最焦點的價值，並不是適用。特殊越往後走，這個社會成長的高度越高，它越不是適用的工具，甚至就是給你發愣的一個處所。

之前我有個伴侶也是個土豪，買瞭天安高爾夫是早幾年買的，買來看高爾夫球場的那一邊的，之後他妻子要他賣瞭，由於他也不住那邊，他住後海的，為什麼買呢？就愛好看高爾夫球，可是我買來就是在那兒發發愣、喝杯茶，之後他妻子讓他賣失落瞭，由於她說你又不住，還要交治理費。

 天資平淡地段 缺乏以支持豪宅

豪宅的理念，假如奢靡品是商品退化的*目的，豪宅某種意義上曾經超越修建的范疇，*資本的占有，固然它也不是*的豪宅，但也是豪宅之一，占瞭*的資本。還有豪華生涯的表現，他是亞洲*的公寓，不論我的其他怎樣樣，歸正我買高層，全部深圳灣所有的看完瞭，深圳灣1號看東海國際，東海國際也看深圳灣1號。

天然同修建的完善融會，所有的應用年夜面積的玻璃幕墻，先不說它外面的適用性怎樣樣，但就裡面來看，等下年夜傢可以下往看它的年夜堂的層高還有它的全玻璃幕墻的外立面的design，就是修建的design性，它不適用，它的design感很強，好比豪車你說蘭搏基尼真的好開嗎？紛歧定好開，可是它的design感確定比通俗轎車要強的。design也是一種*的資本，design依據design師發明出來的就是一個，它也發明出一種*。

所以有design感的工具，前面我有一些圖片給年夜傢看一下，你往看豪宅的樣板間，你會發明它必定不像以前的，剛需的樣板間打造真皮的沙發，用很好的年夜理石貼面什麼的，你看豪宅特殊軟裝方面它紛歧定是用很好的資料制作的，它能夠隻是一個實木的茶幾或許佈藝的沙發，可是它的design感必定是很強的。特殊華裔城那塊園林打造很簡略，可是很有禪藝，就是用低本錢的工具經由過程design把它的溢價給打造出來，所以你往華裔城看似乎樹、草都不是很寶貴，可是阿誰意境就很好，這就是design感付與它的價值。

地段。天資平淡的毛微微颤抖，就这样，你不禁让他的喉结，一个我的心脏有种莫名的冲动一卷。地段缺乏以支持豪宅。起首豪宅就有*性，它三個要素構成，一個是*性，地段的*性，一個高端配套的辦事表現和尊貴感。還有就是彰顯你的成分感，你的圈層，你跟什麼人住在一路。地段的*性。你會發明我們此刻的這些比擬有名的豪宅好比悅府，它沒什麼園林，也比擬小，可是它的地段就是盡版的，全部後海總部基地隻有我這裡是頭牌，隻有它這裡是後海*一個室第，其他沒有。

假如你是這個項目標營銷總監的話你能夠會想全部後海的一切寫字樓包含深圳灣1號你就是在為我做市場行銷，由於你們這些工具都是在晉陞我的價值，這裡隻有我，我*。並且盡版的地段，起首這個地段的*性包含它的海的景觀資本、配套資本，你在全城找哪裡有這麼年夜的體育中間，就在我的樓下，有飯店，包含學區，對它算不主要的，南外的學區，還有高真個商務配套，表現你的尊貴。可是這塊今朝來說深圳的豪宅基礎上主攻兩塊，一個是圈層，一個是地段*。基礎上年夜大都豪宅繚繞這個階段，就是做*性的地段。可是將來豪宅價值多高，仍是在高端配套上表現尊貴感，豪宅的價值走到多高更多是從尊貴感顯示出你的價值。

豪宅終極能表現出價值的就是辦事

【牛浩思】：為什麼如台北 水電 維修許說呢？實在講得淺顯一點，就是你的物業辦事供給到什麼樣的高度，就像國外它的公寓普通號稱是辦事式公寓，它的物業會幫你做良多的工作。好比蛇口的泰格公寓，還有前面雅仕格公寓。我跟以前公司的同事住大要三房是2.7萬，他報價是3.3萬擺佈，你跟他簽長單就是2.7萬，那棟樓真的很通俗，然後裡邊的裝修就像老的國賓館，像廣州那種老的四和玲妃不知道该说些什么，他一直像发疯的偶像出现在自己的家园，但星級飯店，展深色的地板 、佈藝沙發，沒有什麼貴氣奢華的傢具，可是它的焦點，它為什麼能租到那麼高的價錢？

就是由於它的辦事表現出來的，外籍的人士甚至你的公司情願付這筆錢給他享用，由於你出來今後那時他問我們同事 來自哪個國傢、幾口人，是同事關系仍是夫妻關系，有沒有小孩，他可以做到幾點的飛機到他往接你，假如有小孩他可以幫你設定小孩到四周的國際黌舍上學，你明天住今天就然後下戰書他可以把你小孩接回來照料小孩，還有你愛好吃中餐仍是吃西方的餐飲，他可以幫你配全套的像美式的、日式的餐具，它的餐具包含尺寸都可以斷定好。也就是說，你是一個外籍人士你離開這裡，在盡量不 打破你本來的生涯習氣或許生涯氣氛的情形下，你直接就可以很快地融進到你的生涯中，他供給的這種辦事才是最感動你。但它能供給出這種辦事讓你處理瞭一切的煩心傷腦，包含早餐什麼的，真的外面的裝修很差，電梯的按紐都是松的，但他就能租出這麼高的價錢。

還有另一個例子，不了解年夜傢住蛇口的有沒有註意，之後招商改成的公寓，它分兩產物，一種一房的是四千多一個月，可是不帶辦事的，你本身住，他隻幫你供給基本辦事。但有幾棟樓是供給物業辦事的，是一房租到一萬多，這仍是往年的價錢。實在雷同的產物它外面的設置裝備擺設都是一樣的，隻是一萬多的供給的辦事幫你洗被子，一個禮拜幫你換一次仍是怎樣樣，有一部門是不供給辦事的，異樣的小區、異樣的裝修，它的價差很是年夜。

實在我感到在豪宅這塊它終極能表現出價值的就是從辦事這塊。適才說的一堵墻分出表裡，也許我的修建品德、地段跟你是一樣的，但異樣是一個豪宅產物，有一棟能表現出好的辦事，能夠價差就是沒有天花板的那種。所以將來物業辦事的配套關於全部豪宅到達幾多程度是有關系的。

包含我感到很惋惜華裔城華寓，由於各種緣由洲際飯店沒有進駐，給瞭萬豪，萬豪不肯意跟華裔城一起配合，所以此刻的華裔城華寓沒有完成它的辦事，假如跟飯店用異樣的中心廚房、包含物料采集，他能供給到好比說掃除被子，那時買他阿誰屋子給你一張業主卡外面存有幾萬塊錢，隻要我飯店內供給的大安區 水電一切辦事、洗衣服、更衣服、拖地、幫你裝修、安排房間，你要吃什麼菜，24*都供給。老爹老媽費心的工作所有的都可以擺平，小孩的生涯都比擬安心，歸正有人幫他洗衣服、做飯，可是此刻很惋惜沒有完成這個辦事，假如這個完成的話華裔城華寓也是一個挺不錯的產物。

焦點地段是豪宅固有的上風

【牛浩思】：單單資本自己是無法組成豪宅價值基本的，隻有當資本“*”，且被年夜傢所“承認”，才幹夠成為豪宅的價值基本。好比你問深圳人我住噴鼻蜜湖，他人都感到你是土豪，年夜傢都承認這個處所你的價值空間才是年夜的。一個是華裔城，一個是蛇口，先不論你是蛇口的什麼物業，能夠隻有八九十年月的年夜廈物業，但你說我住蛇口，他人就感到你住在豪宅區，你是個有錢人，你土豪。

不只僅是*並且要被年夜傢承認、接收瞭，我在上海我住浦東、住黃埔江邊人傢就感到你是土豪，不論你住哪個小區。所以它地點的處所要被他人承認，假如阿誰處所固然很高峻、貴氣奢華，以前我進行沒那麼久的時辰，那時辰我沒往東莞何處看過樓，我感到深圳灣1號不是有個900平米的泳池嗎，我感到好兇猛。

之後我往東莞，年夜大都樓盤都有才賣1.1萬，那時我看瞭一個樓盤說我們這裡每層高層都有樓盤，有個年夜年夜陽臺，也是高層的，比深圳灣1號的泳池年夜多瞭。他人早就有這種產物瞭，所以這種工具你要給他人承認，並不是泳池帶來的附加屬性，而是他人承認這個處所才給你帶來這種豪宅的屬性。

由於東莞一是企業主多，並且它不像深圳，太年青，它能夠有必定的傢族沉淀，它的傢族生齒會比擬多，它所積聚的資本就會對年夜戶型的需求，他們在做豪宅這一塊能夠產物方面在之前是有超出深圳，但深圳前面經由過程design感、價值地段有所超出，從效能空間台北 水電行來說東莞在很早之前它的豪宅曾經做得很是好瞭。

豪宅五年夜價值支持系統，你的價錢終極能走多高，這是繚繞價值系統在停止支持，價錢、地段、資本、產物和辦事。價錢是財富結成認同的低價格，低價*誇耀性的符號，假如賣得不貴必定不是豪宅。價錢並不是說它的價值高，而是經由過程誇耀這種價錢使它的價值更高，所以這才是豪宅低價的緣由。我告知你我買瞭一個15萬的屋子你先別管阿誰屋子究竟怎樣樣，我就告知你我買瞭一個15萬的屋子，我就很牛瞭。

實在全部豪宅辦事系統都是繚繞著這種誇耀性來的，由於到前面你是自我價值的完成，就像玉，玉是無價的，隻有有緣人才幹估價，一個玉我買來40塊，我賣給你五千塊，我感到跟你有緣，有點跟加入我的最愛品是一樣的，關於某些人我不愛好玉，我能夠愛好黃金、鉆石其他的工具。我不愛好它你送給我都不想要，有些我愛好的不論你多低價，我想要就會買。

焦點地段是固有的上風，好比蛇口，你住蛇口，土豪屬性就付與你瞭，你可以很驕傲地說我住蛇口，這就是圈層。然後住華裔城，我住噴鼻蜜湖，不論是住噴鼻蜜湖新村仍是哪裡。它的地段重要是給你貼上標簽，讓你跟他人信義區 水電行說的時辰我住哪裡。好比福田，我住景田、我住皇崗，你的財富標識是紛歧樣的，住景田的要麼公事員要麼工作單元，這就是你的標識。你住皇崗那就是暴富或許深圳人。實在你住哪裡，地段重要是從這下面給你貼上標識。包含愛馬仕皮帶也是一個標識。

豪宅之資本、產物和辦事三要素的解讀

【牛浩思】：資本，不成復制的天然人文資本，占據民眾承認的*資本。就是山、海、城市奇特的景不雅等等的資本，包含假如是深圳中間深業上城在城市中間沒有什麼山海資本，可是它的城市焦點資本、它的景不雅資本、它的周邊的兩個公園的資本，包含它本身的好比它常常拿出來誇耀的西方文華飯店這些最*的飯店配套給它帶來瞭資本的價值晉陞。

起首你如果民眾承認的，固然都是海邊。深圳灣是在海，蛇口是在海，碧海也是海，也有個紅樹灣，可是它能跟紅樹西岸、跟深圳灣阿誰比嗎？至多民眾此刻不承認碧海的紅樹灣，這就是民眾承認的題目。

產物，就是我方才說的必定是超出棲身需求，不單我們看豪宅的產物，假如年夜傢往後海看屋子，他的發賣跟你說我有幾個房，有這個效能、阿誰效能，特殊從棲身屬性來說這個普通不是*豪宅，*豪宅不講效能，必定講下面這些工具，講辦事、講資本、講成分，他不跟你講棲身。

一旦觸及到棲身、適用，什麼人才適用？沒錢的人。所以它應當是分品級的，還有*層級、第二層級、第三層級。

2013年的時辰我在上傢公司給他們做前海時期的後期定位，我們做的時辰也是說做豪宅，可是你會發明它地段確切挺好的，在前海占領瞭不錯的資本，可是在產物上，他最早發布來3萬多，包含到此刻也許我跟你們說豪宅也沒有哪個想象到是把前海時期放在外面，頂多是改良型室第，由於它在產物效能受騙初design的時辰就太剛需、太屌絲瞭，誇大效能性，沒有誇大豪華性的屬性在外面，所以今朝至多在一期的時辰隻能算是改良型，甚至我感到就是剛需型產物，假如沒有這些的話它應當是個很爛的產物。

辦事，辦事是晉陞的焦點動力。也許你後面的都一樣瞭，一個樓盤在異樣的處所。舉個不太適當的例子，幸福裡跟都會名苑，就挨著都在萬象城統一條街，基礎上前面的都一樣，除瞭產物紛歧樣，價錢是相差十萬八千裡的。

實在它就是關於你的辦事、你的民眾資本的承認的晉陞動力，我周邊能給我帶來什麼樣的成分標識，都會名苑就帶來不瞭這種顯貴的標識，不是民眾承認的資本。包含物業辦事基礎上沒有，也沒有design感。固然在統一塊地盤上，就挨著，它就無法成為一個豪宅。包含價錢。最初一圈轉回來影響到終極的價錢訂價（圖）。

一個真正的豪宅 應當有價錢標簽

【牛浩思】：做一個小結，一個真正的豪宅它應當是有價錢標簽的，我想到要買這個豪宅的時辰，我想買屋子的時辰，我將來賣的時辰誰來接我這個屋子，將來有能夠接辦我這個屋子的人他是處在什麼階級來決議我這個屋子賣幾多錢，由於豪宅不是適用性的工具。

深圳有點像加入我的最愛品，愛好的我就會掏大批錢往買，由於社會成長到必定階段，特殊像北京、上海，我們跟北京、上海這幾年是拉近瞭，至多在2013、2014年的時辰豪宅的價錢差得一個天、一個地，我們太屌絲瞭，人傢的湯臣一品瞭早早十萬、二十萬瞭，我們才幾多錢呢，那時辰深圳灣1號才上十萬，還要處處打市場行銷。最初豪宅的產物必定具有相當的design感和不成復制性。

所以從客戶、從產物、從城市的價值、地段價值來綜合，這三個角度來看究竟豪宅產物是在一個什麼樣的階段。

適才我們講的是它的豪宅的基礎屬性，它有五年夜屬性，兩年夜焦點產物，三大體素，最初是五年夜價錢支持系統，中正區 水電行假如你看豪宅有那五年夜尺度基礎上我感到外面有四個或許三個的時辰就曾經能斷定它是一個 比擬不錯的豪宅瞭，至多不會被忽悠。

好比南山有一個中間郡南山，在價錢還沒有拉開之前那時確切賣得挺貴的，可是此刻他人的價錢曾經跟它遠遠拉開瞭，那時是七萬四，挺貴的，我感到那是一個典範的偽豪宅，賣得又貴，方才那五年夜價錢支持系統我感到一樣都沒有占。

豪宅成長趨向—進門級、第三層級、第二層級、*層級

【牛浩思】：豪宅成長趨向。進門級、第三層級、第二層級、*層級，它對應瞭分歧的豪宅成長階段（圖）。

*個成長階段是年夜、低密度、有必定的資本景不雅。終極決議它價錢的是必需要參照市場周邊的價錢，好比旁邊賣幾多錢，我這個賣幾多錢，為什麼都差未幾你要賣這麼貴呢，你是被市場價錢所限制的，周邊賣幾多錢就決議瞭你賣幾多錢。*的代表項目是銀湖別墅、萬科俊園，像此刻銀湖隻有喜好的人才會往買，沒有哪小我是特殊要買銀湖的。

然後是第三層級，到前面成長今後我感到我們深圳年夜大都的豪宅基礎上處於這個階段，就是成長的中級階段，它的特色就是裡面很貴氣奢華，好比裡面掛石材、掛陶板、掛玻璃，它重要是brand的堆砌，就是用什麼brand的傢電、什麼brand的年夜理石，它隻是一個符號和空間的溫馨性，比南北通透，重要是brand產物的堆砌。

有一個很掉敗的案例就是天園，它最早發布一些產物的時辰為什麼不受深圳市場的承認 ，它重要誇大的是全套奢靡品傢具，富麗堂皇的，給我的感到就是這必定合適那種南方土豪的產物，它所有的用brand來堆砌出來的產物，包含它的樓下的年夜堂水晶燈值幾多錢，這個就沒意思瞭，隻是講錢 。這個階段的產物訴求隻是講體面。

跟進門級比擬它有必定的差異，它的單價能夠不高，可是它的總價會高，單價重要是受周邊價錢的影響，它重要是凸起在總價的高上，不是普通人能接收的。顯明的 例子就是萬象城的幸福裡，它確切挺貴氣奢華的，配套周邊挺好的，確切挺有體面，brand打造得還挺好。還有1618也是如許，可是1618戶型更年夜一點，它的雙拼確切比擬年夜，但仍是在內行的階段，還沒有進 進到更深的階段，它沒無形成圈層。

第二層級，更多地代表一種圈層，它講求的是棲身氣氛，它不是一個單體在那邊，而是它與周邊的周遭的狀況聯合在一路，就構成瞭像華裔城、蛇口、噴鼻蜜湖這種項目，可以說是比擬高等的圈層，能夠產物紛歧定是*的，甚至是比擬老、比擬舊的產物，像此刻噴鼻蜜湖的屋子是好幾年前的瞭，不是比來新建的，也沒有效什麼很好的玻璃幕墻、外立面，能夠也沒有很強的design感，可是它曾經構成瞭圈層，圈層就是我後面講的它就是*，不成復制性，圈層不是那麼不難制造的，錢可以用brand來堆、可以用奢靡品來堆，可是圈層這種工具就像貴族哪怕裡衰敗瞭，但你仍然是貴族，他人仍是情願跟你玩 ，固然你曾經衰敗瞭。

就像以前的老北京或許有必定汗青文明沉淀的年夜傢族的先人，你固然沒有錢，但我們仍是情願跟你玩，由於你在這個圈層外面。圈層落到地上講求的就是棲身氣氛，周遭的狀況*，棲身品德和完美的辦事，我感到華裔城是比擬典範的，固然它的價錢總不漲，至多不會領漲，能夠他人漲他也漲一點，可是他從全部屬性來說是比擬合適第二層級的的，在這級別就是成分、體驗、品德和辦事。

我住華裔城是什麼成分，我體驗到華裔城的周遭的狀況，特殊是它前面幾期，實在後面的幾期也挺好的，有湖和樹，一地白色的葉子，阿誰感到特殊好，固然修建年月有點久。但它更誇大的是生涯方法 ，也許這個修建不是最合適的、不是最舒暢的，可是誇大一種生涯方法，我就以這種方法來生涯。由於你取得什麼樣的生涯方法決議瞭你是什麼圈層的人，你不消朝九晚五，你不消對生涯過分勞累。假如有一年夜堆如許的人住在某個處所的話，就決議瞭這個處所的價值。終極把這個屋子的價錢也襯托起來。

這種產物後期在它沒有成型，剛收盤園林沒有造好之前要參照周邊價錢，可是當它構成必定氣氛、必定範圍的時辰就可以完成自我訂價，我不論你賣幾多錢，我就賣這麼多錢。代表項目就是純水岸 、噴鼻蜜湖壹號、鯨山別墅等。所以深圳有一些老的比擬*的頂多在第二層級上。

但在成熟階段的*的這個層級私享層的層級上，我感到今朝深圳市場這種產物還很是少，能夠我看得比擬少，像天琴灣我也沒有看過。但深圳灣壹號屬不屬於這個？我感到也可以委曲算，但天琴灣和凱旋門是典範的自我訂價，像前段時光二手房還不批凱旋門的存款，就是由於它四周沒有可比性，業主自我訂價，我感到它值幾多就報幾多，周邊沒有參考性，對銀行來說市場風險比擬年夜的情形下他感到風險比擬年夜，之後有段時光是不讓凱旋門存款的，實在就是自我訂價的後遺癥。

私密、享用專屬，更多的是低調豪華和加入我的最愛品，到這一階段基礎是加入我的最愛品，像北京四合院，還有上海的九間堂產物都屬於這種私享型的加入我的最愛類型的，買來就是加入我的最愛的。像深圳灣壹號400和900平米的戶型是有點加入我的最愛品的感到。為什麼呢？900平米的由於那時是框架構造的，它是沒有承重墻的，你買年夜戶型大安區 水電產物是可以定制化的停止室內design，也就是說我紛歧定依照你的原始戶型來打造，該建幾個房建幾個房，愛怎樣design就怎樣design，一旦design成型之後就成為一個*的產物，當然我賣給你，假如你不感到揮霍你也可以所有的拆失落，你把它打形成你本身想要的產物，從定制型，私享，隻有我有，固然有二十多套，但每一套都紛歧樣，每套都是業主依照本身的心境往做這個產物。

豪宅成長道路圖：區域—產物—精力

【牛浩思】：豪宅成長道路圖從最早的區域界說到界說產物到最初界說精力，最後級的是完成尊貴感，到前面是*感，後面隻要體面，前面是不只要體面，仍是實其實在的*，最初面是完成瞭自我完成。自我完成就是自我訂價，愛買不買，並且這種產物賣出往應當也不是經由過程通俗的中介往買，而是應當你的圈層中山區 水電內，就像買加入我的最愛品一樣，好比我有個伴侶有個四合院你要不要看一下。普通這種產物也不是由中介往賣的。

豪宅將來客戶特征。

我感到最典範的是產物訴求，就是*產物，它曾經不講求效能，效能性所有的不在乎，普通都是休閑養道，都是神龍見首不見尾，成天不了解他幹嘛，就尋求精力、文明。

此刻有些人談精力文明之類的工具，特殊是像早年有一種貿易形式就是釋教地產這種貿易地產，在山上開闢一點產物，這種雲南特殊多，跟你宣傳精力，而是讓前面這些人想到達這個精力，用一個比擬廉價的價錢往買，這種工具沒有本錢的，精力文明這種工具很難權衡它的本錢。效能確定是要關註生涯、任務方不便利，還要斟酌到教導、學區題目，能夠在財富階級能夠會斟酌，當你到前面的階級甚至有一些像我接觸幾個土豪，由於到前面每小我的文明或許精力紛歧樣，你會尋求真的要應試教導嗎？能夠就紛歧定瞭。能夠作為投資產物學區的時辰這兩各階級仍是比擬介懷的，到前面的話甚至你不盼望他在國際唸書，或許你盼望一些特殊的教導。所以到最初教導資本不是最主要的。

所以我感到有反應出來為什麼華裔城的學區和中信紅樹灣四周的那兩所黌舍沒有進進傳統意義上的教導的范疇外面，這也是此中的一個緣由，由於良多業主至多傳統教導、應試教導在他們心中能夠占的比重、權重不是那麼高。

豪宅最初總結一下就是*、尊貴、成分，豪宅即是奢靡品。豪宅最最基礎的為什麼要買豪宅？講白瞭就是買欲看。

你會發明良多人徵詢你的時辰，好比有些網友會問最早的時辰能夠他隻有三百萬的時辰會說我三百萬買哪裡，買西鄉仍是買龍崗仍是買龍華、坂田等等這些處所，到前面你會發明他到一萬萬的時辰他能夠會問你我這一萬萬是買後海仍是買哪裡，按邏輯思想來說他不會*個想到買龍華，他假如真的純投資，依照小我的理念我往坂田買十套也不是一樣，假如是投資公司運作的話。

我買一個後海一套可以在坂田買五六套，為什麼良多人*反映要跑往福田、跑往南山、寶中買一套，為什麼不往坂田買十套呢，實際上收益是一樣的，由於有錢瞭今後，假如是小我終極仍是知足欲看，我換一個豪宅他人看我的目光是紛歧樣的，我在這個社會的階級是紛歧樣的，所以最最基礎的需求就是從欲看動身的。欲看是有尊貴、*、成分，就是想讓他人認同我的欲看。我有瞭上面這些花費念頭今後，終極表現出來自我完成。

豪宅要重視物業辦事和不成復制資本

【牛浩思】：舉幾個例子，漢京九榕臺，從design感上舉例子，起首是所有的玻璃幕墻的外立面，195平米隻做瞭三個房間，這裡加瞭一個效能房，全部11米的陽臺所有的是用玻璃幕墻。還有電梯進戶（圖）。

那時我往看這個的時辰有一個什麼感觸感染呢？先不說戶型design這些工具，我*個感觸感染是我站在我傢客堂看到裡面，完成瞭自我價值就是自負心很收縮，我那時YY瞭一下，我住在這裡前海被我踩在架下，我高屋建瓴，你看，自我完成的感觸感染就出來瞭，你往哪個屋子再把前海踩在腳下呢？這種就是自我心坎的收縮。特殊是在深圳赤手起傢在這裡打拼掙到錢的，假如有一天你把前海踩在腳下你能夠也是自負心很收縮的。

這個是深圳灣壹號，這個是900平米的戶型圖，它隻有二十多套，高區是900平米，低區450平米的。這些工具所有的沒有的，實在就賣瞭一個寫字樓給你，這個圓圓的是柱子，就像寫字樓一樣是個框架構造的，然後360度的采光，全玻璃幕墻。不論是總部基地、深圳灣、深圳灣港口，還有蛇口何處的海所有的都可以看到（圖）。

你看它的裝修它沒有效真皮沙發，它一切的傢具陳設實在絕對來說是比擬簡略的，能夠像這種燈往宜傢都搜獲得，能夠它的東西的品質絕對好一點罷了。它重要是在這種特殊室內的裝修下面講求design感，就是我後面提到design就是一種*性，假如我是design師我design出來的就隻有這個，而它不是人人都能拿到的產物，包含這個桌子能夠是某個德國有名的design師design的，它紛歧定適用，可是design感很強。

它講求的就是design感，包含尊貴感，它下面是一個工人過道，上面是主人過道，也就是把私密區聯絡接觸起來，工人有工人的通道，主人有主人的通道，這雙方是彼此隔離的，這邊是會客區，右邊是私密的生涯區（圖），全部傢庭design外面也表現出瞭尊貴、成分、自我完成的價值。這個方型的是泳池，信任99%的業主買瞭會把它填失落。假如這邊的寫字樓建起來他莫非看著你遊泳嗎？

還有龍岐灣壹號，這是一個加入我的最愛品，可是也表現出瞭很強的價值感，起首你說這個工具要幾多錢呢？本錢很低的，一塊草坪挖個坑，買一個木頭架子豎在那邊，可是一出來就感到這個工具好，所以design感拔高瞭物業價值的一種主要表現（圖）。

包含它的*性它的門口有個海，年夜傢往年夜梅沙都了解，假如你“小村莊，小村莊，你怎麼會說話？往京基喜來登它的沙岸是他本身用的，他人不克不及往他外面的。實在是一樣的，他本身傢門口有個私傢沙岸，跟較場尾那塊沙岸是區離隔的。然後這是主臥雙方采光，裡面所有的是一線海的景觀看不到地平線的，這邊是山，這是是從門口出來的泳池。

樣板間這棟樓賣的是1.2億，我感到這*隻能是加入我的最愛品，你這幾年買瞭*沒有人接辦，變不瞭現，你愛好就往買。包含它的高層公寓產物也沒有人接辦，隻能是你本身往買。所以這種產物除非你經由過程本身的圈層找到觀賞這個產物情願出1.8億、2億來買這個產物的那就是前面的工作瞭。可是不成否定，你住在這裡自我完成的價值、自我自負心收縮的價值仍是在外面。

原來還有一些例子，因為時光關系我來不及做瞭。明天的分送朋友就是如許。終極總結豪宅一個是它的物業辦事，還有一個就是沒關係盯著效能空間，更主要的是它的不成復制的資本，像半島城邦，我感到實在還可以。它的價錢還不是很高。明天的分送朋友就到這裡。感謝年夜傢！